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Come accertare la natura condominiale di un bene

“Per presumere la natura condominiale di un bene, è sufficiente che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale”: questo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la recente sentenza n.28667.

Cosa significa? Che un condominio, per tutelare un bene, non è tenuto a dimostrarne la comproprietà. Per accertare la natura condominiale di un bene è infatti sufficiente che questo sia al servizio dei condomini. Se il singolo condomino ne rivendica la proprietà esclusiva, spetta dunque a lui provarlo.

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Come accertare la natura condominiale di un bene – La vicenda

La vicenda ha per protagonista un condomino, che portava in tribunale una srl chiedendo che rimuovesse una tettoia installata senza autorizzazione sulla facciata del condominio.  Non solo: chiedeva anche di accertare la natura condominiale di una chiostrina (una sorta di cortiletto interno), in cui la srl aveva posizionato del materiale.

La Corte d’Appello di Messina condannava la srl a rimuovere la tettoria e confermava la natura condominiale del cortiletto (e dunque la proprietà comune a tutti i condomini). La società ricorreva dunque in Cassazione, poiché la Corte d’Appello non aveva ammesso il titolo d’acquisto dell’esercizio commerciale come prova della proprietà del cortiletto. Cortiletto, questo, che il regolamento condominiale non annoverava tra i beni comuni (fatto, questo, che secondo la srl testimoniava la sua esclusiva proprietà).

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La decisione della Cassazione

La Cassazione ha ora respinto il ricorso della srl. Il motivo? La Corte d’Appello ha correttamente applicato l’articolo 117 del Codice Civile, “Parti comuni dell’edificio”, assimilando la chiostrina ad un cortile. Spetta dunque all’srl dimostrare che, tale chiostrina, non è mai stata un bene comune.

Come già specificato dalla Suprema Corte con la sentenza n. 20593 del 2018, infatti, il condominio non è tenuto a dimostrare la comproprietà del bene. È sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che questo abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomino. Spetta invece al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova.

Non ha importanza, dunque, che il cortiletto non sia inserito nel regolamento condominiale: la presunzione legale di condominalità deriva dalla sua stessa natura. Poiché la srl non aveva prodotto un titolo d’acquisto che escludeva in maniera inequivocabile la comunione del bene, la srl è stato condannata al pagamento delle spese  in quanto il ricorso è stato rigettato.

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