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Il diritto di prelazione nella locazione commerciale è, di fatto, una preferenza che il proprietario accorda all’affittuario nel momento in cui decide di vendere l’immobile.

Due sono le tipologie di prelazione: volontaria oppure legale. Nel primo caso, le due parti si mettono d’accordo tra loro; nel secondo caso, è la Legge a stabilire che determinate categorie di persone a determinate condizioni devono essere “preferite”.

diritto di prelazione nella locazione commerciale
Foto da Pixabay

Come funziona la locazione commerciale

La prelazione nella locazione commerciale riguarda gli immobili non ad uso abitativo. Il concetto fondamentale è quello della stabilità: un’attività commerciale, che sia un negozio oppure un ristorante, trae una serie di benefici dalla location. Se costretto a trasferirsi, potrebbe perdere clienti e visibilità. E, di conseguenze, veder diminuire i suoi guadagni.

Ecco dunque che, quando si stipula un contratto di locazione commerciale, il proprietario può sfrattare l’inquilino solo:

  • alla prima scadenza, se intende utilizzare l’immobile come abitazione per sé o per i figli, o se vuole esercitare in prima persona un’attività commerciale al suo interno
  • alle scadenze successive per qualunque motivo, previa comunicazione a mezzo raccomandata con 12 mesi d’anticipo

Se il proprietario dell’immobile vuole venderlo, deve comunicarlo all’inquilino secondo le modalità stabilite dalle Legge. La comunicazione deve specificare a quale prezzo si intende vendere l’immobile e deve invitare esplicitamente l’inquilino ad avvalersi del diritto di prelazione, qualora intenzionato a comprare. Tale comunicazione deve avvenire a mezzo dell’ufficiale giudiziario (che apporrà in calce la sua relata di notifica).

diritto di prelazione nella locazione commerciale
Foto da Pixabay

Come esercitare il diritto di prelazione nella locazione commerciale

L’inquilino che intende esercitare il diritto di prelazione nella locazione commerciale deve comunicare l’accettazione entro 60 giorni dalla notifica, e pagare entro 30 giorni dal termine di accettazione seguendo le modalità di pagamento indicate dal proprietario. Se intende acquistare ad un prezzo inferiore, il proprietario può tenerne conto ma non è obbligato a vendergli l’immobile.

Ma cosa succede, se il proprietario non rispetta il diritto di prelazione? Il mancato rispetto della Legge si verifica quando il proprietario non notifica all’inquilino la volontà di vendere, non glielo comunica a mezzo di un ufficiale giudiziario, o se vende l’immobile ad un soggetto terzo ad un prezzo diverso da quello notificato all’inquilino. L’inquilino ha il diritto di riscattare l’immobile ricorrendo ad un’azione giudiziaria contro l’acquirente. Azione, questa, che può essere compiuta entro 6 mesi dalla trascrizione dell’atto di vendita. Se l’acquirente non si oppone, l’inquilino può rimborsargli quanto speso (e dunque acquistare l’immobile) entro tre mesi dalla prima udienza. Se però l’acquirente si oppone, necessariamente si andrà in causa.

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