La Corte di Cassazione con la sentenza n. 27407 del 20 settembre 2022 si è trovata a esprimersi sul diritto di rivendicabilità dei locali adibiti ad abitazione del portiere di un condominio, esercitato dai suoi eredi.
Il caso nasce nel momento in cui il condominio decide di far valere il diritto di proprietà dell’appartamento occupato sine titulo dalla famiglia dell’ex portiere e chiede quindi a questi ultimi di lasciare liberi i locali.
Diritto di rivendicabilità dei locali della portineria: il fatto
L’immobile oggetto della disputa era stato acquistato dal condominio nel 1975 e destinato alloggio del portiere con contratto di locazione. Nel 1981 lo stesso portiere si dimette, senza però lasciare l’appartamento e continuando ad abitarvi con tutta la sua famiglia.
Anche alla sua morte gli eredi continuano a occupare l’immobile, fino alla pronuncia del Tribunale di Roma n. XX/2001, con la quale i suddetti vengono invitati a lasciare la proprietà. Nonostante ciò, questi continuano a detenere l’unità immobiliare, rifiutando di andare via.
In Corte d’Appello la famiglia erede del portinaio contesta il la legittimazione del condominio e contesta la proprietà comune dell’appartamento, chiedendo l’accertamento della proprietà dello stesso. La loro richiesta è rigettata e la decisione del Tribunale confermata.
Le motivazioni della Corte di Cassazione
Gli eredi del portinaio, nello specifico la moglie e la madre, durante il ricorso in Cassazione lamentano l’insufficienza della prova posta a fondamento dei meriti di primo e secondo grado, perché ritengono che i Giudici non hanno considerato l’espressa destinazione di tali locali consolidata nel tempo.
I Supremi Giudici, rigettando il ricorso, fanno riferimento al principio già affermato con la sentenza del 28 aprile 2022, n. 13317, secondo la quale “in tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni (…) può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari”.
Dunque, si deduce che il giudice del merito deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell’alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di essa.
Se ne deduce che una volta insorta la comproprietà delle parti comuni dell’edificio, i successivi atti di acquisto di proprietà esclusiva comprendono la stessa pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, mentre nessuno dei singoli condomini può validamente disporre della loro proprietà.
Se ne deduce la condivisibilità della pronuncia della Corte territoriale competente. Per questo, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso, condannando i ricorrenti a pagare le spese di giudizio di cassazione.
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