Quando viene lasciato un immobile in eredità a più persone e questo è per natura indivisibile (cioè non si può dividere senza comprometterne il valore e la funzionalità), viene definito “immobile non comodamente divisibile”.
Secondo quanto stabilito dall’art. 720 c.c., ( clicca qui per l’articolo sulla divisione giudiziale dei beni)in questi casi,è possibile vendere il bene all’incanto e successivamente dividere i proventi economici. Questa norma, oltre che ai beni immobili, è applicabile anche alle aziende, ai beni mobili e ai beni non assolutamente divisibili (scale, muri ecc).
Con l’art. 76 del decreto legge n. 69/2013, successivamente convertito in legge n. 98/2013, è stato introdotto nel Codice di procedura civile l’art. 791-bis. Questo prevede che, quando gli eredi sono tutti d’accordo, è possibile chiedere al tribunale di nominare un notaio o un avvocato a cui affidare le operazioni di divisione.
Immobile non comodamente divisibile: alcune decisioni della Cassazione
La Corte di Cassazione si è trovata diverse volte a risolvere controversie legate all’applicazione dell’art. 720 in ambito di divisione di immobili non comodamente divisibili in eredità. Ecco alcune sentenze utili.
Cassazione n.40426/2021
“In tema di divisione, ai fini della comoda divisibilità, non ci si può basare esclusivamente sulla natura e sulla destinazione degli immobili, ma – e soprattutto – bisogna tener conto dell’intera massa dei beni da dividere, in rapporto al numero delle quote e dei condividenti. In particolare, quando l’asse ereditario comprende un solo immobile, questo sarà comodamente divisibile se ciascuno dei coeredi potrà averne una parte, anche se di valore inferiore alla quota di sua spettanza salvo, in questa ipotesi, ad attuare il pareggio con l’operazione di conguaglio, ovvero, se, pur non essendo possibile frazionare comodamente l’immobile in tante parti corrispondenti al numero e alle quote dei condividenti, alcuni di questi richiedano congiuntamente la formazione di una porzione unica, corrispondente all’ammontare complessivo delle loro quote, giacché, in questo caso, la divisione è resa possibile dal minore frazionamento dell’immobile”.
Cassazione n. 28230/2017
“In materia di divisione giudiziale, la non comoda divisibilità di un immobile, integrando un’eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall’irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall’impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso.”
Cassazione n. 14343/2016
La comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento l’art. 720 cod. civ. richiede categoricamente che il frazionamento del bene venga attuato con la determinazione di quote concrete attraverso cui ogni erede potrà godere del bene. Tali quote devono poter essere attribuite in parti uguali, senza dover affrontare problemi tecnici eccessivamente costosi. È altresì indispensabile che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile calo del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero.
Cassazione n. 22663/2015
Nel caso in cui uno o più immobili appartenenti a un’eredità non risultino comodamente divisibili, il giudice ha il potere discrezionale di assegnare il bene al condividente titolare della quota maggiore, purché fornisca un’adeguata e logica motivazione della sua decisione. In questo specifico caso, la Corte aveva deciso di assegnare il bene non comodamente divisibile all’erede che risultava sprovvisto di altra dimora familiare, rispetto all’altro erede che, pur avendo una quota maggioritaria, la possedeva.
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