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Quando un locatario lascia un immobile in affitto deteriorato dall’uso è tenuto a ripristinare gli spazi di cui ha usufruito allo stato iniziale, se questo non è previsto dal contratto? 

Ovvero, nel caso in cui un bene immobile subisce dei cambiamenti scaturiti esclusivamente dall’utilizzo e non da negligenza, è responsabilità di chi lo teneva in locazione rispondere di tale deterioramento?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 15839 del 17 maggio 2022 si è pronunciata in proposito, intervenendo su un caso avvenuto a Frosinone. Ecco come sono andati i fatti.

Immobile in affitto deteriorato: la vicenda

Un’azienda aveva affittato una porzione di capannone a un’altra azienda, a Frosinone. Dopo due anni dalla stipula del contratto, l’azienda locataria ha esercitato il diritto di recesso, liberando i locali e chiedendo la rescissione del contratto, secondo i termini previsti dalla legge. 

Il locatore rifiuta la consegna e continua a inviare fattura dei canoni avvalendosi del fatto che il capannone è stato riconsegnato con evidenti danni cagionati dalla conduttrice, senza che questi fossero stati risanati.

L’affittuaria non ha mai pagato i suddetti canoni, e l’azienda locatrice richiede ed ottiene ben sedici decreti ingiuntivi che però vengono opposti. In sede di opposizione  il Tribunale di Frosinone dichiara risolto il contratto e revoca tali ingiunzioni di pagamento.  Riconosce, inoltre, che la conduttrice aveva causato danni per 46.000 euro e ne effettua la compensazione parziale con il deposito cauzionale, condannando la locatrice a restituire il residuo.

Entrambe le parti fanno appello e la Corte di merito rigetta entrambi i gravami.

Il caso, posto di fronte alla Corte di Cassazione viene però ribaltato per violazione dell’articolo 1590 del codice civile, in relazione all’articolo 360, comma 1 n. 3, c.p.c..

affitto di capannone industriale

Il ricorso in Cassazione e la decisione finale dei Giudici

Il caso viene portato di fronte alla Corte di Cassazione dall’azienda locatrice, a cui l’azienda affittuaria resiste con un controricorso, proponendo anche ricorso incidentale.

La Corte di Cassazione rigetta integralmente sia il ricorso principale che quello incidentale, compensando le spese processuali per reciproca soccombenza, condannando però entrambe le parti al pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso ex art. 13 del d.P.R. n. 115/2002.

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