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In questo articolo ci occupiamo di un caso di mancato rilascio dell’agibilità di un immobile prima dell’atto notarile di compravendita di cui si è occupata la Cassazione Civile. Con la sentenza n. 24317 del 5 agosto 2022, i giudici hanno risolto una questione relativa a un preliminare di vendita per un appartamento di nuova costruzione, a cui avrebbe dovuto seguire la vendita definitiva l’anno successivo. 

Al momento del rogito, però, l’acquirente si trova a dover contestare vizi di costruzione, oltre che la mancanza del certificato di abitabilità, rifiutandosi di firmare. La questione arriva in tribunale, fino ad arrivare a soluzione definitiva presso la Cassazione Civile.

Ecco i fatti e la decisione dei giudici supremi.

Mancato rilascio dell’agibilità: la vicenda

Nell’ordinanza si fa riferimento a un caso relativo ad un preliminare di vendita per appartamento di nuova costruzione stipulato con scrittura privata a luglio 2003, con cui fissavano la vendita definitiva entro aprile 2004. 

Il promissario acquirente, al momento del rogito, contesta vizi di costruzione, oltre che la mancanza del certificato di agibilità e pertanto si rifiuta di firmare. 

Nonostante la diffida del promittente venditore ad adempiere e stipulare l’atto definitivo nel giugno 2005, la questione prosegue nelle sedi giudiziarie, fino a giungere alla Corte di Cassazione . 

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare l’atto definitivo di vendita risulta giustificato proprio in virtù del fatto che l’immobile al momento della firma definitiva era sprovvisto del certificato di agibilità.

Questo, secondo i giudici, appare sufficiente per configurare inadempimento grave del promittente venditore per consegna “aliud pro alio”, ovvero presentare una cosa completamente diversa da quella pattuita e promessa nel preliminare. 

Ne è venuto fuori che, alla data di stipula fissata davanti al notaio, il venditore aveva soltanto fatto richiesta del Certificato al Comune, ma non era stato ancora rilasciato: di conseguenza il rifiuto del promissario acquirente a stipulare l’atto definitivo è risultato giustificato

Da ciò consegue che, anche se la conoscenza di tale difetto non può determinare in sé la risoluzione del preliminare prima che fossero maturate le condizioni per la stipulazione del definitivo, in ogni caso, la stessa non può legittimare la pretesa del promittente alienante di concludere il definitivo prima che il certificato di abitabilità fosse rilasciato

Le motivazioni

Il mancato rilascio del certificato di abitabilità, pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integra un inadempimento del venditore per consegna  aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest’ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o comunque esonerato il venditore dall’obbligo di ottenerla.

Il rifiuto dell’acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo del certificato di agibilità, in questo caso, è giustificato, poiché il predetto certificato è essenziale per poter fruire del bene a tutti gli effetti. 

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