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Mediazione immobiliare, quando la doppia provvigione non è dovuta?

La figura del mediatore immobiliare,  cioè colui che opera la mediazione, è definita dall’articolo 1754 del Codice Civile, che identitifica il mediatore come la persona che mette in relazione due o più parti (a cui non è legato da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza) portandole alla conclusione di un affare.

Ma chi deve pagarlo, il mediatore? La legge stabilisce che, se l’affare viene concluso per effetto del suo intervento, gli spetta una doppia provvigione. Ed entrambe le parti saranno quindi chiamate a pagarlo. Tuttavia, individuare il rapporto causale tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare non è sempre facilmente individuabile.

Doppia provvigione – La vicenda

La vicenda ha per protagonista la futura inquilina di un immobile, che contestava la richiesta del mediatore incaricato dalla proprietaria. La donna rifiutava di pagare a quest’ultimo la provvigione del suo lavoro di procacciatore d’affari, in quanto riteneva avesse agito nell’esclusivo interesse della proprietaria (e non nel suo).

A favorire l’accordo tra le due parti, la proprietaria di un’unità immobiliare e la futura affittuaria, era stata infatti una società di mediazione, che aveva ricevuto l’incarico proprio della proprietaria. Tuttavia, a contratto firmato, la società pretendeva il pagamento della doppia provvigione. Di fronte al rifiuto dell’affittuaria, le parti si trovavano davanti al Giudice di Pace, che stabiliva legittima la richiesta del mediatore.

L’affittuaria veniva dunque condannata a pagare alla società la somma di 1.450 euro come “compenso provvigionale” in relazione alla “stipulazione del contratto preliminare di locazione immobiliare“. La donna impugnava la decisione, e il Tribunale le dava ragione. Il motivo? L’incarico era stato conferito solamente dalla proprietaria, e la doppia provvigione secondo i giudici non era dovuta. “A fronte del mandato conferito da Paola (nome di fantasia n.d.r) alla società di mediazione, mandato che è incompatibile con la mediazione tipica, il rapporto tra la società e la futura inquilina va qualificato come una mediazione atipica. Di conseguenza, il corrispettivo dell’opera svolta può essere preteso solo nei confronti di chi ha conferito l’incarico” si legge nella sentenza.

doppia provvigione

La decisione della Cassazione

In terzo grado, i giudici danno definitivamente ragione all’affittuaria (Cass Civ. Sez. VI – ordinanza n. 25942 del 24 settembre 2021). La motivazione, spiegano, è piuttosto semplice: la donna non aveva assunto alcun impegno in ordine al pagamento del compenso. Il modulo contenente la proposta condizionata, da lei sottoscritta,  era infatti barrato e non compilato nella parte prestampata che lo contemplerebbe. La società di mediazione non avrebbe dunque potuto agire nei suoi confronti, per un’attività di mediazione commissionata solo dalla proprietaria.

Non può dunque essere applicata una regola generale, in termini di doppia provvigione. Il mediatore ha infatti diritto alla provvigione per la sua attività di mediazione, anche qualora sia stato contemporaneamente procacciatore d’affari dell’altro contraente. E, se anche è vero che normalmente può avanzare il diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale è legato da rapporti di collaborazione, ciò può cambiare per accordo dei due contraenti. Il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, può infatti svolgere un’attività utile anche nei confronti dell’altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest’ultimo. Ecco dunque che, essendo una figura atipica, va valutato caso per caso.

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