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occupazione immobile senza titolo studio legale

La crisi economica ed abitativa degli ultimi anni ha portato alla ribalta della cronaca casi sempre più frequenti di immobili occupati abusivamente. Analizziamo i possibili scenari e gli strumenti a tutela della proprietà. Nel caso in cui si venga privati della possibilità di godere pienamente di un immobile da parte di un terzo che non ne abbia alcun titolo, si ha diritto a promuovere in Tribunale un’azione civile per chiedere la condanna al rilascio, ovvero la restituzione del bene.

Possiamo individuare tre ipotesi distinte.

1) La prima si verifica quando un terzo occupi e goda del tutto arbitrariamente dell’unità immobiliare, in totale assenza di alcun titolo in suo favore (ad esempio un contratto di vendita, di locazione, ecc.).

2) La seconda la troviamo quando tra proprietario e terzo sia stato effettivamente stipulato un contratto tale da legittimare quest’ultimo a disporre del bene ma di questo accordo se ne contesti l’originaria validità (ad esempio nullità del contratto poiché privo di un requisito essenziale, come la capacità di una parte o il difetto di causa o di forma) oppure l’inefficacia (tipico è il caso di  contratto sottoposto a condizione sospensiva non ancora verificatasi).

3) La terza si ha nell’ipotesi in cui un contratto, in origine valido ed efficace, ha successivamente cessato di produrre effetti (ipotesi tipica è la scadenza di un contratto di locazione).

Nelle tre circostanze si verifica, appunto, la cosiddetta “occupazione senza titolo” ma, se nella prima ipotesi non vi è mai stato, fin dall’origine, alcun titolo in favore dell’occupante, nelle altre due, invece, sì.

In relazione alla tipologia di occupazione senza titolo, discendono effetti diversi riguardanti il procedimento applicabile a tutela del diritto violato.

Infatti, nel caso in cui l’occupazione dell’immobile sia avvenuta senza aver mai stipulato alcun contratto sarà necessario agire attraverso un ordinario giudizio di cognizione o, al massimo, promuovere un ricorso secondo lo speciale rito sommario di cui all’art 702 bis c.p.c., caratterizzato da una istruttoria semplificata.

Tuttavia, qualora sussistano necessità impellenti ed immediate di ottenere la restituzione dell’immobile, ossia quelle che in diritto vengono chiamate periculum in mora, (il verificarsi di un pregiudizio irreparabile se si seguisse la via ordinaria)e fumus boni juris, (la verosimile esistenza del diritto per cui si agisce), si potrà proporre un ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c., con tempi molto più rapidi rispetto ad un giudizio ordinario.

Sfruttando tale procedimento di urgenza, ad esempio, il nostro Studio è riuscito a far riottenere ad una Cliente la disponibilità del proprio immobile, occupato abusivamente, in meno di tre mesi (Ord. N. 689/2017 del 24.04.2017).

Se, invece, l’azione per il rilascio venga promossa nei riguardi, ad esempio, del conduttore moroso che alla scadenza del contratto non abbia restituito l’immobile, si potrà agire con  applicazione del più celere rito locatizio.

L’occupazione senza titolo, inoltre, legittima il proprietario a richiedere il risarcimento del danno sofferto.

Gran parte della Giurisprudenza ormai ritiene implicito il danno cagionato al proprietario di un’unità abitativa abusivamente occupata da altri.

Quindi l’attore non dovrà provare di aver subito un danno patrimoniale ma, più semplicemente, dovrà allegare le circostanze dalle quali il Giudice, anche attraverso semplici presunzioni, potrà liquidare in suo favore una somma di denaro a ristoro della lesione subita.

Sulla quantificazione dell’importo, la Suprema Corte è solita utilizzare il parametro del valore locativo del bene (Cass. Civ. sent. n. 3223/2011; Tribunale di Milano, sent. N. 11752/2013, Tribunale di Milano sent. n. 55477/2012) ovvero commisurare il danno secondo i parametri dei canoni di locazione praticati sul mercato.

Tuttavia è bene ricordare che l’attore avrà comunque l’onere di fornire, in giudizio, la dimostrazione degli elementi e della situazione di fatto da cui ha avuto, appunto, origine il danno (sul punto: Cass. Civ. sent. n. 5058/2012).

Per una consulenza su questo tema contattaci al n. 091/585864, ovvero manda una mail a info@studiolegaleacp.it ovvero ancora su skype, aggiungendo l’account studiolegaleacp, un nostro esperto sarà a tua completa disposizione.

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