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In questo periodo di crisi economica la possibilità di acquistare casa è diventata, per molti, un miraggio.

La soglia di liquidità necessaria per affrontare l’acquisto di un immobile si è, infatti, negli ultimi anni, drasticamente innalzata a causa della cosiddetta “stretta creditizia”: è ormai tramontata, infatti, l’era dei mutui al 100% del valore dell’immobile e le banche, oggi, non sono disposte ad erogare mutui che superino l’80% del valore di perizia dell’immobile.

Questa circostanza, associata ai già rilevanti costi accessori della compravendita, nonché al generale impoverimento della classe media, ha, di fatto, reso inaccessibile l’acquisto di immobili a molti con una conseguente paralisi del mercato immobiliare.
Al fine di superare questa difficoltà – divenuta un serio problema per chi vuole comprare e, di conseguenza, per chi vuole vendere – e di ridimensionare la quantità di denaro liquido necessaria per affrontare un acquisto immobiliare, è stato ideato lo schema contrattuale del “rent to buy”.

Cosa è e come funziona il Rent to buy?
Il rent to buy (locazione preparatoria alla vendita) è una modalità di compravendita, di origine anglosassone, che consente, di fatto, notevoli vantaggi sia per venditore sia per acquirente.

Non si tratta di uno “strumento finanziario” e non presuppone l’intervento di soggetti terzi; tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come in una normale compravendita immobiliare, ma con un nuovo metodo che produce delle leve finanziarie gratuite.

Nello schema base del “rent to buy”, il compratore ed il venditore concordano un prezzo per l’immobile (esempio 200.000,00 €), che resta bloccato per un tempo prestabilito (nell’esempio tre anni).

L’inquilino, futuro proprietario, versa subito al venditore un acconto, (pari solitamente al 6% del valore dell’immobile o, comunque, compresa tra il 3% ed il 9%, percentuale comunque modificabile secondo la volontà delle parti), ed entra immediatamente nella disponibilità dell’immobile oggetto del contratto.

Durante la fase preparatoria all’acquisto, l’inquilino – acquirente versa mensilmente al venditore un importo, il quale però viene solo in parte considerato canone di locazione (normalmente la metà). L’altra parte, invece, viene “salvata” e crea un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà all’accantonamento totale di una somma che verrà detratta dall’importo di vendita.
Al momento del rogito, dunque, resterà così da saldare all’acquirente – inquilino, solamente la percentuale restante del prezzo.
Le percentuali dell’acconto e della quota di accantonamento sono modificabili e pattuite tra le parti.

Un esempio pratico di Rent to buy:

Prezzo pattuito [bloccato per 3 anni]200.000
Acconto iniziale [6%]12.000
Versamento mensile1000 € (500 € per canone di locazione + 500 € in accantonamento)
Accantonamento dopo 3 anni [15%]30.000 € (12.000 € di acconto iniziale + 18.000 € salvati in 3 anni)
Importo da saldare al rogito [85%]170.000 € (denaro proprio dell’acquirente ovvero mutuo con banca a scelta)

 

Quali vantaggi determina questo meccanismo?

Per chi acquista:
1. Prendere immediato possesso dell’immobile posticipandone l’acquisto e bloccandone il prezzo per tutta la durata del programma;
2. Non dover accendere un mutuo per l’intero importo, operazione, che risulta quasi impossibile se relazionata ai parametri attualmente richiesti dal mondo bancario;
3. Poter accedere, alla fine del programma, ad un mutuo a condizioni migliori, sia in termini di tasso che di costi accessori (es. assicurazioni) e abbattere l’importo del mutuo;
4. Avere già dimostrato alla banca, con il versamento mensile durante il periodo di preparazione, di essere un soggetto affidabile e, quindi, un cliente collaudato, con un rating eccellente, al quale poter concedere un mutuo;
5. Posticipare i costi accessori della compravendita  allo scadere dei tre anni;
6. Avere la sicurezza di non perdere quanto anticipato, in forza della contrattualistica flessibile del programma.

Per chi vende:
1. Accorciare i tempi di vendita dell’immobile, che, nel lungo periodo, potrebbe diminuire il proprio valore commerciale;
2. Valorizzare il proprio patrimonio immobiliare, fissando un prezzo di mercato congruo per il proprio immobile, senza doverlo “abbattere” per creare liquidità;
3. Ampliare il bacino di potenziali clienti;
4. Diminuire le esposizioni bancarie creando un flusso di cassa visibile, anche alle banche;
5. Avere la sicurezza di pagamento ad una data certa che può consentire anche all’imprenditore di ottenere anticipatamente l’importo della compravendita dalla propria banca;
6. Realizzare un importo, al saldo della vendita, leggermente maggiorato grazie ai versamenti mensili percepiti durante la durata del programma.

È su questo principio di “leva finanziaria gratuita” tra acquirente e venditore, cosiddetto “Win-win” (vinco-vinci), che si crea la convenienza dello schema del “Rent to buy”.

Aspetti tecnico- contrattuali
Esistono due modelli contrattuali di Rent to buy a disposizione: 1) Rent to Buy Originale; 2) Rent to buy con riscatto.

1) Il Rent to Buy Originale, nato nel 2009 sulla base di un modello statunitense, si realizza con la stipula di due contratti tipici, previsti e regolati dal nostro Codice Civile: il preliminare di vendita e il contratto di locazione.
Si tratta di due contratti autonomi ma collegati fra loro.
Entrambi devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate ed il preliminare deve essere anche trascritto presso la conservatoria dei Registri Immobiliari.
La trascrizione, che può essere fatta solo dal notaio, rende il preliminare di compravendita opponibile nei confronti dei terzi e tutela quindi l’acquirente nei casi di fallimento del venditore, decesso del venditore, aggressione del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.
Il punto maggiormente delicato di questo primo modello è costituito dalle clausole di collegamento tra i due contratti.
In assenza di collegamenti realizzati a regola d’arte, il rischio è di scivolare verso uno schema contrattuale atipico, con tutte le conseguenze negative che ne deriverebbero in caso di contenzioso. È indispensabile, infatti, graduare bene le clausole per bilanciare equamente i vantaggi tra acquirente e venditore e farsi assistere da professionisti competenti.

2) Il Rent to buy con riscatto, recentemente elaborato dal Governo e disciplinato dall’art. 23 della Legge 164/2014, trae spunto dal contratto di affitto con riscatto e si realizza stipulando un contratto unitario, denominato “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile”.
Anch’esso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e trascritto presso la conservatoria dei Registri Immobiliari.

Costi:
In merito ai costi vivi dell’operazione, bisogna considerare:
a) Spese notarili (che comprendono anche le spese di trascrizione).
b) Costi di registrazione presso l’Agenzia delle entrate.
– Il 2% dell’importo che viene corrisposto al futuro venditore quale canone di locazione (con un minimo di 67,00 €)
– Il 3% dell’importo che viene corrisposto al futuro venditore quale acconto sul prezzo di vendita (con il minimo di 200,00 €) che verrà poi detratto dall’imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
– Imposta di bollo di 16 € ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Tuttavia, occorre precisare che la valutazione concreta dei costi di registrazione deve essere compiuta caso per caso.
Occorre, infatti, distinguere se l’acquirente o il venditore siano privati o imprese e di che tipo di immobile si tratta (residenziale, commerciale, artigianale/industriale, ecc.).
Nel caso, ad esempio, si tratti di operazione imponibile IVA l’importo da pagare per la registrazione del preliminare consisterà nella sola imposta fissa di 200,00 €; ovvero, se viene previsto il pagamento di una caparra, oltre alle imposte suddette, sarà necessario versare un’ulteriore imposta proporzionale pari al 0,50% dell’importo della caparra stessa.
Pertanto, non può prescindersi dall’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.
Le imposte dovute sono comunque a carico dell’acquirente.

In conclusione, l’esistenza delle due tipologie contrattuali consente di scegliere, nel caso concreto, quella che meglio si adatta alle esigenze delle parti. È importante, dunque, saper personalizzare il Rent to buy in ragione delle specifiche esigenze e saper bilanciare il contratto al variare dell’importo della compravendita, per sfruttare al meglio le sinergie del Win-win tra venditore ed acquirente, a tal fine è sempre consigliabile affidarsi ad un professionista esperto nel settore.

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