L’indennità da perdita di avviamento commerciale è un compenso che può essere richiesto dal locatario di un’attività commerciale in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione (clicca qui per l’articolo dedicato) . Tuttavia, è importante sapere che il locatario può rinunciare a tale indennità, ma solo se il contratto è stato concluso.
Con la sentenza n. 4947 del 16 febbraio 2023, infatti, la Corte di Cassazione ha precisato che la rinuncia all’indennità da perdita di avviamento può essere effettuata solo dopo la conclusione del contratto di locazione. Pertanto, se il locatario ha già sottoscritto il contratto e poi decide di rinunciare all’indennità, può farlo.
Perdita di avviamento commerciale: un caso
Il caso in questione riguarda un contratto di locazione alberghiera e una serie di dispute tra le parti coinvolte. Inizialmente, un accordo di conciliazione viene raggiunto, nel quale il conduttore rinuncia all’indennità di avviamento in cambio di una proroga per il rilascio dell’immobile.
Successivamente sorge un contenzioso tra le parti, con il conduttore che chiede l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e la nullità del patto di rinuncia contenuto nel verbale di conciliazione, mentre il locatore chiedi il risarcimento dei danni all’immobile e l’indennità per la protratta occupazione dell’immobile dopo la scadenza del contratto.
Il Tribunale dà ragione al locatore, ma la Corte di Appello riduce l’importo risarcitorio e riconosce il diritto del conduttore all’indennità richiesta, sostenendo che l’art. 79 della legge n. 392 del 1978 viene violato da qualsiasi accordo antecedente alla scadenza del contratto di locazione che riguardi diritti indisponibili che sorgono solo alla cessazione del rapporto, con conseguente nullità della pattuizione. In altre parole, la rinuncia all’indennità di avviamento prevista nel verbale di conciliazione non è valida per la Corte.
Il locatore ricorre in Cassazione, sostenendo che il conduttore non aveva rinunciato all’indennità di avviamento all’inizio del rapporto locatizio, ma solo in prossimità della scadenza del contratto e in un momento in cui il suo diritto all’indennità era certamente sorto e quindi disponibile.
La pronuncia della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione ha stabilito che la natura transattiva o meno dell’accordo concluso nel verbale di conciliazione tra le parti, che aveva posto fine al precedente contenzioso, era cruciale per la definizione della controversia.
Contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte di Appello, secondo la Cassazione, la tesi del locatore era da considerare, poiché aveva fatto notare che, in cambio della rinuncia all’indennità, il conduttore avrebbe potuto continuare a godere dell’immobile in locazione. Inoltre, la Suprema Corte sottolinea pure che la possibilità per le parti di negoziare i diritti derivanti dal contratto sorge solo dopo la sua conclusione, quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza contrattuale.
Indennità da perdita di avviamento commerciale: conclusioni
Secondo la Legge n. 392 del 1978, l’indennità per la perdita dell’avviamento spetta al conduttore uscente indipendentemente da qualsiasi accertamento sulla relativa perdita e il danno derivante dal rilascio.
Tuttavia, l’art. 79 della stessa legge consente alle parti di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti, concedendo al conduttore la possibilità di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
La rinuncia alla indennità di avviamento non integra una violazione di legge, ma determina la nascita di un nuovo rapporto giuridico con la facoltà di disporre dei rispettivi diritti una volta che gli stessi siano acquisiti.
L’accordo tra le parti relativo alla rinuncia alla indennità di avviamento non deroga ai principi di legge a tutela del conduttore, poiché solo la rinuncia preventiva ai diritti medesimi sarebbe da considerarsi nulla.
In sintesi, l’indennità per la perdita dell’avviamento spetta al conduttore uscente, ma le parti possono transigere sulla questione della sua applicazione al momento della cessazione del rapporto contrattuale, concedendo al conduttore la possibilità di rinunciare all’indennità. La rinuncia, tuttavia, non deve essere preventiva, ma solo successiva all’acquisizione dei diritti del conduttore.
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