Vendere la nuda proprietà e tenere l’usufrutto: leggi e responsabilità

Vendere la nuda proprietà e tenere l’usufrutto: leggi e responsabilità

La legge consente a chiunque sia proprietario di una casa, di vendere la “nuda proprietà”, cedendo all’acquirente il solo diritto di proprietà, ma non l’uso materiale dell’immobile, che rimarrà in capo all’ex proprietario fino al termine stabilito nel contratto.

Questa possibilità offerta dalla legge può avere molte utilità per entrambe le parti

Che cos’è la nuda proprietà

Con il termine nuda proprietà si definisce un diritto che comprende la semplice titolarità del bene immobile, ma non il diritto reale di godimento e di utilizzo dello stesso, che rimane invece in capo ad un altro soggetto, che nel caso in esame è l’usufruttuario.

Il nudo proprietario conserva il diritto di alienazione della nuda proprietà stessa ed il diritto di proprietà sull’eventuale tesoro ritrovato sul fondo immobiliare.

Inoltre, è tenuto al pagamento delle imposte sulla proprietà e a provvedere alle spese relative alle riparazioni straordinarie.

Che cos’è l’Usufrutto

L’usufrutto è un diritto reale di godimento disciplinato dall’art. 981 c.c.

Colui che ne è titolare viene definito usufruttuario e i suoi diritti coincidono quasi completamente con quelli di chi ha l’intera proprietà del bene.

In base ai suoi diritti, l’usufruttuario può infatti:

  • Utilizzare l’immobile in ogni sua parte
  • Cedere l’usufrutto a terzi
  • Cedere l’immobile in locazione e riscuotere il canone
  • Aggiungere altre parti o costruzioni al bene originario o apportarvi miglioramenti

Oltre ai diritti, l’usufruttuario è tenuto a rispettare anche dei doveri ben precisi:

  • Deve pagare tutte le imposte sul reddito
  • Deve rispettare la destinazione economica del bene
  • Deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia
  • Deve pagare le spese per la manutenzione ordinaria dell’immobile
  • Deve realizzare un inventario all’inizio e alla fine dell’usufrutto

 

Il contenuto del contratto: quando si acquista la piena proprietà?

La forma prevista dalla legge per il contratto di acquisto o vendita della nuda proprietà con usufrutto sarà quella dell’atto pubblico redatto da un notaio e trascritto nei pubblici registri.

Nel contratto saranno indicate le condizioni, i diritti e i doveri (come precedentemente indicato) che le parti dovranno rispettare durante tutto il tempo in cui esso avrà validità.

La durata del contratto può essere determinata da diversi fattori:

  1. Morte dell’usufruttuario
  2. Scadenza del termine previsto nel contratto stesso (usufrutto a termine)
  3. Mancato utilizzo del bene da parte dell’usufruttuario per vent’anni consecutivi
  4. Deterioramento del bene per mancata manutenzione dell’usufruttuario
  5. Totale perimento del bene (distruzione fisica o economica)

Al verificarsi di una di queste condizioni, il nudo proprietario acquisterà in automatico la piena proprietà del bene, ottenendo quindi anche tutti i diritti di godimento del bene in oggetto.

 

Perché vendere o acquistare la nuda proprietà?

Come anticipato, questo tipo di contratto può rivelarsi molto conveniente per entrambe le parti.

Nel caso del nudo proprietario, egli acquisterà l’immobile pagandone un prezzo ridotto poiché il godimento del bene rimarrà in capo all’usufruttuario (solitamente l’ex proprietario) per tutto il tempo stabilito nel contratto.

Per l’usufruttuario invece sarà possibile realizzare degli utili attraverso la vendita della nuda proprietà, ma senza rinunciare al diritto reale di godimento del bene, oppure avendo la possibilità di riscuotere un canone di locazione, generando una rendita periodica.

Un tipico esempio di vendita della nuda proprietà si ha quando un soggetto anziano decide di vendere la propria casa, generando così delle liquidità immediate, ma mantenendo l’usufrutto “vita natural durante”.

Ciò significa che, in questo caso, la durata del contratto coinciderà con la vita dell’usufruttuario e una volta deceduto quest’ultimo il nudo proprietario acquisirà la proprietà completa del bene, inclusi i diritti reali di godimento.

 

Come si determina il prezzo della vendita?

Il prezzo di vendita della nuda proprietà di un bene immobile si calcola sottraendo il valore dell’usufrutto dal valore di mercato del bene, entrambi calcolati tramite perizia.

Il valore dell’usufrutto viene determinato in base a coefficienti stabiliti dal Ministero delle Finanze e basati sull’aspettativa di vita.

Più anziano è l’usufruttuario minore sarà la sua aspettativa di vita, quindi sarà anche minore il tempo che trascorrerà prima del suo decesso, avvenuto il quale la piena proprietà dell’immobile passerà al nudo proprietario.

Il prezzo sarà dunque più alto in ragione dell’anzianità dell’usufruttuario

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