Vendere un immobile gravato da ipoteca: quali sono i rischi

Vendere un immobile gravato da ipoteca: quali sono i rischi

Vendere un immobile gravato da ipoteca è consentito dalla legge, purché si rispettino determinati requisiti e si presti attenzione informandosi adeguatamente, sia che ci si trovi nel ruolo di venditori, sia che si agisca come acquirenti.

Nel seguito dell’articolo esaminiamo le tipologie di ipoteca immobiliare e le sue implicazioni, oltre che i rischi in caso di vendita o acquisto di un immobile ipotecato.

 

Che cos’è un’ipoteca

Ai sensi dell’art. 2808 del codice civile: “L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.”

In questo modo il debitore sarà svincolato perché il creditore potrà soddisfarsi utilizzando il ricavato dalla vendita all’asta dell’immobile, a meno che non rimanga del debito residuo.

Ciò comporta che il creditore (o il credito) non risulterà compromesso dalla transazione. Infatti, l’ipoteca è una garanzia reale gravante cioè sulla res (dal latino: “cosa”) e quindi seguirà l’immobile anche dopo la sua vendita, permanendo su di esso a garanzia del credito che l’ha originata, fino a quando non verrà estinta.

Infatti, il creditore (solitamente una banca) potrà sempre esigere il pagamento del debito o chiedere l’espropriazione nel caso in cui il debitore originario non faccia fede ai propri obblighi.

L’ipoteca si può infine dividere in tre tipologie:

1. Ipoteca Giudiziale. Decretata da un Giudice su richiesta di un creditore insoddisfatto. Può valere per qualsiasi tipologia di debiti.

2. Ipoteca Legale. Questa tipologia di ipoteca si ha nei casi in cui un venditore non riceve l’intero prezzo di vendita di una casa. In tal caso l’immobile venduto viene automaticamente iscritto nei registri ed ipotecato per tutelare il venditore in caso non riceva la cifra totale.

3. Ipoteca Volontaria: tendenzialmente correlata ad un mutuo. In questo caso l’immobile viene posto a garanzia del mutuo stipulato con la banca che potrà pignorarlo in caso di mancato pagamento delle rate.

Due metodi per vendere o comprare un’immobile ipotecato

Come già specificato, vendere un’immobile ipotecato è del tutto legale e si può fare principalmente attraverso due vie:

1. Vendere per estinguere l’ipoteca stessa. In questo caso, il venditore- debitore, utilizzerà il ricavato della vendita per coprire il debito che ha col creditore estinguendo l’ipoteca.

Tale atto verrà stipulato alla presenza di tutte e tre le parti (venditore, acquirente terzo e creditore) dinanzi ad un notaio che redigerà un atto pubblico.

2. Stipulare un compromesso tra le parti. In tal caso, l’acquirente terzo verserà al venditore-debitore una cifra, a titolo di acconto, che sia corrispondente a quella necessaria ad eliminare il debito da cui deriva
l’ipoteca.

Il debitore si impegnerà a girare la somma al creditore che a sua volta dovrà estinguere l’ipoteca. Una volta andato a buon fine il compromesso, si potrà procedere alla stipula dell’atto di compravendita vero e proprio.

Sicuramente vendere un immobile gravato da ipoteca non è impresa facile. Molti potenziali acquirenti saranno scoraggiati a comprare proprio per questo motivo, ma non è del tutto impossibile.

Informare nel dettaglio il potenziale acquirente e fornirgli delle adeguate garanzie che il proprio debito verrà pagato e che quindi il creditore non sarà costretto a pignorare l’immobile è già una buona base di partenza per aumentare le probabilità che si convinca ad acquistare

Viceversa, se siamo noi i compratori, è sempre importante chiedere tutti i dati catastali e la visione dei registri immobiliari al fine di assicurarsi che l’immobile che stiamo acquistando non sia gravato da un’ipoteca e, qualora lo fosse, avere più informazioni possibile su di essa.

Come agire quando si acquista un immobile ipotecato senza saperlo

Chi ha comprato un immobile ed ha scoperto, solo in un secondo momento, che questo era gravato da ipoteca ha diverse possibilità offerte dalla legge:

● può chiedere la risoluzione del contratto di compravendita per nullità. Questo gli permette di pretendere la restituzione di quanto pagato in aggiunta al risarcimento dei danni derivanti dalla mancata compravendita

● qualora abbia pagato solo una parte del prezzo, può decidere di sospendere il pagamento della parte rimanente

● qualora la mancata informazione sia dovuta a negligenza del notaio che non ha effettuato le dovute visure ipotecarie, potrà esercitare verso esso un’azione legale

● può mantenere una totale o parziale proprietà dell’immobile chiedendo contestualmente una restituzione di parte del prezzo o del suo totale

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Conseguenze del pignoramento dell’immobile dopo la sua vendita

Infine, analizziamo l’ipotesi in cui il venditore-debitore non sia più in grado di far fronte al proprio debito. A questo punto il creditore, garantito dall’ipoteca sull’immobile potrà chiederne il pignoramento, anche se questo è stato ormai venduto a terzi.

In questo caso il compratore non avrà modo di contrastare questa richiesta e l’immobile verrà ugualmente espropriato.

Tuttavia l’art. 1483 del codice civile consente al compratore, che ha subìto l’evizione dell’immobile per effetto dell’ipoteca, di rivalersi successivamente sul venditore, potendo esigere da questo il risarcimento del prezzo pagato, le spese connesse e il risarcimento per il danno subito.

Per ulteriori informazioni sull’ipoteca, è sicuramente consigliabile consultare il nostro articolo sulla cancellazione dell’ipoteca da parte dell’Agenzia delle Entrate

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